闹心!业主为一个车位三打官司

作者: admin 分类: 娱乐 发布时间: 2019-08-19 13:49

 如今,大城市里,车位属于稀缺资源,为了一个车位打官司的事情不胜枚举,但像刘露(化名)这样一波三折的,还是少见。29日,海淀法院讲述了刘露的故事,并对一些常见车位纠纷做出分析。

安装地锁 “占位”被拆除

刘露住在蓝天小区(化名),由于小区是老旧小区,当初规划的停车位不足。物业公司在小区的公共区域设置了若干公用停车位,用于业主停放车辆。平时大家谁到得早谁就先停车。

可刘露平时下班晚,每次回到小区以后,车位都被占满了,这让刘露苦不堪言。不得已情形下,刘露便私自在楼门前的一个车位上安装了地锁,每天回家把小轿车停放在该车位上。这遭到周围邻居强烈反对,纷纷要求刘露拆除地锁,争吵了几次,刘露依旧我行我素。后来,邻居又找来物业公司,刘露自知理亏,一直拒绝接听物业公司人员的电话。平静了一段时间,刘露竟然接到了法院的传票,原来物业公司把她起诉了,要求拆除地锁,退还车位。

法庭上,刘露辩称,自己确实安装了地锁,但不是强行占停车位,因为地锁安装在没有产权人的地方,并没有占用物业公司的土地,物业公司从来没有取得那片土地的使用权证。

法院审理后认为,公民、法人合法的民事权益受法律保护。物业公司一直对小区的物业实施管理,刘露在小区内的公共车位上私自安装地锁抢占车位的行为,侵犯了小区其他业主的合法权益。物业公司基于其管理职能,要求刘露拆除地锁的诉讼请求正当,法院予以支持。

刘露虽然不情愿,但最终按照法院的要求拆除了地锁。

随着小区里买车的人越来越多,业主之间因为车位多次发生冲突。为了平息矛盾,物业公司对小区的停车难问题进行了大刀阔斧的改革,修建了立体停车位。

这下,刘露如愿以偿地获得了属于自己的固定停车位,但新的问题随之又来了。

车辆受损 车位抵赔偿

一天,刘露刚刚停完车打开车门即将下车时,邻居因操作不当,把刘露的车位降落到地下一层,致使车门被机械卷夹,造成严重损坏。

后刘露把邻居、物业公司诉至法院,要求赔偿修车费用6500元。

法院经审理查明,在事故发生时,物业公司并未就立体车库的操作进行提示,也并未安排专门人员就如何操作进行指导。法院认为,物业公司未履行“派专人对机械式停车设备进行管理和使用”的义务,属于消极实施侵权行为情形,是事故发生的最主要原因。另外,考虑到毕竟是由邻居的操作直接导致刘露的损害,故邻居应承担次要责任。最终,法院判决邻居赔偿刘露500元,物业公司赔偿刘露6000元。

法院判决作出后,因为刘露要求物业公司更换停车位,但此时蓝天小区已没有多余的车位。双方几经协商,最后达成了车位租赁协议:物业公司为刘露办理白云大厦(化名)地下停车场车证,车位为固定车位;原蓝天小区停车位退回;如物业方不续租,视同没有赔偿修车款,同时刘露自行修理车辆,如续租车位,刘露再找物业修车,物业将不再处理。刘露与物业公司对该协议签字确认。

车位被锁 三打官司

签订上述协议后,双方遵照执行。但一段时间后,刘露发现车位被锁,她询问物业公司,物业公司只说不再让她使用车位。多次沟通无果,刘露只能再次走进法院。

法庭上,刘露只提出了一项诉讼请求,要求物业公司继续履行车位租赁协议,按照每月150元价位续租车位并办理车证。

物业公司不同意刘露的要求。同时,物业公司当庭提起反诉,认为此前签订的协议属于不定期租赁合同,可以随时解除;另外,刘露属于蓝天小区业主,白云大厦地下停车场应优先由白云大厦业主使用,因此,要求解除车位租赁协议。

经法官仔细询问,原来物业公司是跟刘露在物业费收取问题上发生了争执,刘露认为物业公司提供的物业服务不到位,迟迟不交纳物业费;物业公司认为刘露的要求不合理,不能作为不交纳物业费的理由。在双方发生了几次冲突后,物业公司才锁上了刘露的车位。

法庭上,物业公司明确表示,只有刘露交纳了物业费,才会为她办理车证。

法院经审理认为,当事人依法享有自愿订立合同的权利。合同当事人即市场主体自愿地进行交易活动,可以根据自己的知识、认识和判断,以及直接所处的相关环境去自主选择自己所需要的合同,去追求自己最大的利益。刘露与物业公司之间的车位租赁合同关系系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效。

由于刘露现在所用车位是其退回原车位以后才获得此车位的租赁权,如果此时物业公司选择不将涉案车位出租给刘露,刘露也无法取回原车位,刘露将面临无车位可用的境地,明显显失公平。由于车位是民生重要事项,直接关系人民群众的切身利益,故此时应赋予物业公司广义上的强制缔约义务,即物业公司在刘露按标准交纳停车费的情况下,继续向刘露出租车位,以确保她有车位可用。

至于是否按照每月150元的标准,法院认为车位使用费的标准系车位管理方根据相关规定来决定,不宜在案件中确定。但在该案中,物业公司明确表示现在的车位费标准为每年1800元,刘露表示认可,故刘露应按该标准缴纳车位费。

最终,法院判决物业公司在刘露按照停车费标准交纳停车费的前提下,继续向刘露出租车位。

停车位常见纠纷解析

刘露的遭遇在近几年法院审理的停车位纠纷中具有很强的普遍性。对此,法官对相关问题进行梳理,做出说明。

车位归谁所有?

对于地上车位,根据有关规定,建筑区划内,在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为业主共有。建筑区划内的绿地,除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的,属于业主共有,建筑区划内的道路,除属于城镇公共道路的,属于业主共有。因此,对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外的车位,且系占用业主共有道路或者共有绿地建设,则该部分车位归业主所有。

地下车位,则分为两种,一种为人防地下停车位,一种为非人防地下停车位。

人防地下停车位,是指结合地下人防工程修建的停车位,这些停车位属于人防工程的组成部分,所有权属于国家所有。但是,《人民防空法》第五条规定,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。因此,开发商对于其投资修建的人防地下停车位,享有使用、管理和收益的权利。开发商可以将此类地下停车位出租给业主,收取租金。

对于非人防地下停车位,如开发商在销售小区房屋时,已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的,则停车场产权归全体业主。开发商没有权利与个别业主签订停车位使用权转让协议。如果小区业主需要购买该停车位的使用权,应该同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。

小区业主是否享有优先使用权?

对于小区车位应优先满足本小区业主使用的问题,按照《中华人民共和国物权法》规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。据此规定,作为业主如果在居住小区拥有房产,则可以要求物业公司在分配车位时优先满足业主的需要。而对于车位的管理方而言,负有广义上非法定的强制缔约义务,有义务将车位出租给有需要的业主。当然前提条件是,业主需要交纳车位的费用。所以,业主如果发现物业公司在小区内车位紧张的前提下而将车位出租于业主以外的人,是可以要求物业公司将车位收回,首先满足本小区业主需要。

使用车位受伤谁负责?

由于城市土地空间有限,现在很多小区都建有立体停车位。对于立体车位的使用,需有一定的保障措施。根据《特种设备安全监察条例》第五条的规定,特种设备生产、使用单位应当建立健全特种设备安全、节能管理制度和岗位安全、节能责任制度。

据此,物业公司作为机械式停车设备(立体车位)的产权单位,应当建立岗位安全责任制度,有义务派专人对机械式停车设备进行管理和使用,尤其是物业公司作为产权单位收取租赁费用将停车设备出租给业主使用时,更应该尽到上述义务。

如果业主确实情况紧急,现场又无专人辅助,需要本人操作的,一定要观察车位内部情况,确保无人后再按照提示进行操作,以避免损失的发生。